La remodelación incluye tanto aquellos reajustes que se hacen al interior de una vivienda, así como a cambios que no alteren los espacios, pero que sí mejoren la calidad de vida de sus ocupantes, la labor de la Amermac es buscar esto último
Por Ángel Martínez
De límites inciertos, el concepto de remodelación incluye tanto aquellos reajustes que se hacen al interior de una vivienda en términos de espacio (como ampliaciones, adecuaciones o anexos que abonen a la plusvalía del inmueble), así como a cambios que no alteren los espacios ya construidos pero que sí mejoren la calidad de vida de sus ocupantes.
Para delimitar los contornos de este concepto, el arquitecto Pedro Vergara, maestro en valuación inmobiliaria industrial para Avalúos y Arquitectura, clasifica el concepto de remodelación en tres niveles de ejecución: Ligera, Mediana y Profunda. La primera estaría delimitada a aquellos cambios que se hacen a espacios como la cocina, baños y pisos, y los cuales incrementarían la vida útil del inmueble de cinco a siete años. La Remodelación Mediana, por su parte, estaría enfocada en los cambios que se hacen en carpintería y en ventanería, tales que, según calcula, podrían darle hasta 15 años de vida agregados a cualquier inmueble. Por último, la Remodelación Profunda se enfocaría en las adecuaciones que requieren hacerse en las instalaciones intramuros (hidráulicas, sanitarias, eléctricas, etcétera), y las cuales podrían prolongar la vida de una casa habitación hasta 25 años.
Para Jorge Valle, director comercial nacional de SOC Asesores Hipotecarios, una clasificación de remodelación más sencilla correría en dos sentidos: las simples y las complejas: “Las adaptaciones simples se refieren a cambios como el de una fachada, de muebles o pisos de la propiedad, mientras que la remodelación completa requiere de cambios estructurales de la vivienda, como tirar muros o la construcción de nuevos espacios, como una habitación e incluso una planta entera”, aseguró en una entrevista concedida al diario El Economista, en mayo de 2018.
Para Antonio Irurita, presidente de la Asociación Mexicana de Especialistas en Remodelación y Mejoras (Amermac), el concepto de la remodelación es modificar cualquier espacio existente. Por lo que “no habría que confundirlo con el mantenimiento, pues una remodelación incluye una adecuación a un estado original; es modificar algo para hacerlo algo nuevo o adecuado a tus espacios de vida”. En este sentido, las remodelaciones “muchas veces se dan en función de las necesidades, en el sentido de mejorar la calidad de vida”, agrega la arquitecta Tania Díaz, directora general de la Amermac.
Finalmente, en su artículo “Conceptos fundamentales sobre el mantenimiento de edificios”, el ingeniero Juan Miguel Arencibia distingue entre mantenimiento y remodelación también en el sentido económico. Para él, una remodelación implica un costo de obra cercano al 60 % del valor del inmueble. De este modo, asegura, “algunos autores incluyen en las categorías de los trabajos de conservación y mantenimiento a las labores de reconstrucción, ampliación y modernización; pero optamos por no contemplarlos en la anterior clasificación debido a que estos trabajos, por su complejidad y costo, pueden considerarse como nueva construcción, y su aplicación puede estar motivada por intereses diversos como: restauración histórica, remodelación o renovación urbana, modificación de funciones arquitectónicas, etc. El costo promedio de estos trabajos puede oscilar del 50 al 60 % del costo total de la edificación, o superarlo cuando los intereses anteriormente señalados motiven su realización incluso contra su rentabilidad”.
Más allá de las terminologías, lo cierto es que el subsector de la remodelación en México carece de la importancia que debería tener, y si no es nulo, su presencia es mínima. Para el especialista en valuación inmobiliaria, arquitecto Vergara, el problema principal para hablar de un área homogénea estaría sobre todo en nuestro código cultural, el cual, al estar basado en la mentalidad del “bueno, bonito y barato” impide cualquier intento para desarrollar su ejercicio.
La remodelación en México carece de la importancia que debería tener. El problema principal estaría sobre todo en nuestro código cultural, que impide cualquier intento para desarrollar su ejercicio»
Arq. Pedro Vergara, maestro en Valuación Inmobiliaria Industrial para Avalúos y Arquitectura
“Si partimos de esa base, buscamos a la mano de obra sin que haya algún intermediario, pues el profesional cobra un porcentaje y encarece el trabajo. La gran diferencia entre una mano de obra, sea calificada o no, es la garantía del resultado. Este es el principal nódulo en el cual se pueden diferenciar las calidades. Definitivamente la idiosincrasia es el principal obstáculo que tenemos: el que todo vaya aunado a la parte de la economía”, comenta en entrevista telefónica.
A este hecho, el arquitecto agrega que el concepto de Vivienda cambia radicalmente si se compara con Estados Unidos, en donde los materiales de construcción utilizados exigen remodelaciones constantes, mientras que en México éstas se hacen sólo cuando en verdad se requieren: “En nuestro caso, las viviendas no están pensadas para periodos de corto plazo. Aquí nuestra visión cultural es que una casa es para toda la vida, lo que implica que una renovación sólo se contemple cuando alguna parte de la casa o sistema ya no funciona; en el caso de una tubería, por ejemplo, a los 20 años comienza a presentar fallas, pero sigue funcionando, a los 30 se pueden prestar desperfectos mínimos, reparables, y quizá a los 40 es cuando se comience a pensar en cambiarlo. Ese punto tampoco aporta a pensar en remodelaciones continuas”, resalta.
Ante tales consideraciones, el especialista en inmobiliaria consideró que para poder hablar de un sector robusto, se tendría que trabajar sobre tres ejes principales, los cuales estarían enfocados en educación, programas gubernamentales y la participación del sector privado. “El sector gubernamental, para darle valor y alinear los diferentes puntos de vista de los participantes, a través de los privados y la tecnología, pues actualmente hemos visto cómo la tecnología ha unificado muchas áreas (hotelería, servicios de transporte público, entre otros). Además, se tiene que corregir la visión desde la educación. Ese es otro frente, porque en la casa somos bastante tradicionalistas”, acentúa.
Adicionalmente, el arquitecto reconoce que hace falta mucha autoprotección y autocrítica entre los involucrados, pues aún hoy se toman decisiones no por la calidad de la garantía que se puede ofrecer al usurario final, sino por la parte económica. “También la realidad es que nosotros no exigimos esa profesionalización [del técnico instalador]; salvo que sean subcontratos con empresas para edificios en las que el trabajo de volumen lo requiera. En ese sentido, por lo menos para el sector de la casa habitación, todo se sigue manejando por precio, y la calidad sigue siendo mediana, cuestionable. Al final de cuentas, el código cultural nos define, incluso en cada estado, cada quien tiene su propio código cultural”.
No obstante estas trabas, el representante de Avalúos y Arquitectura supone que el crecimiento exponencial de las grandes urbes, en el que se comienzan a desarrollar edificaciones verticales mixtas con diferentes materiales y bajo parámetros mundiales, pueda ser un gran nicho para comenzar a desarrollar un subsector de la remodelación nacional con más forma.
Para el caso de Avalúos y Arquitectura, menciona, estos esfuerzos de concientización sobre la importancia de tener en óptimas condiciones un inmueble los ha llevado a promover la figura del Inspector de Calidad de Vivienda, perito que se aseguraría de que todo aquel que vaya a comprar una vivienda tenga la certeza de estar comprando lo ofertado: “Sobre una calificación de 100, el Inspector se aseguraría de evaluar la conservación de la casa, así como sus accesorios. Después, generaría comentarios al respecto del inmueble, y determinaría lo que se deba hacer”, explica, y agrega que “ahí hay dos puntos a favor. Como comprador, el ir seguro sobre tu compra; hacia los inmobiliarios, el que construyan con mejores materiales, pues en Estados Unidos el home inspection es el segundo factor de que se caiga una venta”.
Amermac, a marchas forzadas por la remodelación
Hace cuatro años surgió la Asociación Mexicana de Especialistas en Remodelaciones y Mejoras (Amermac) bajo la consigna de poder alumbrar el camino de la remodelación nacional. En una charla que sostuvimos a propósito de sus objetivos, el presidente de la Asociación, Antonio Irurita, resaltaba el contraste real que vive este sector con otros países, como nuestro vecino del norte: “En Estados Unidos, la remodelación llega a representar hasta el 2 % del Producto Interno Bruto. ¡Es altísimo! Ahí hay más datos y números. Aquí, por el contrario, los grupos bancarios han dado alrededor de 400 millones de dólares, en los últimos 10 años, bajo el concepto de créditos para mejoras inmobiliarias. No es nada, porque la mayoría de esa cifra es manejada a través de programas como Mejoravit, pero si no fuera por esos incentivos, la cifra sería inferior”.
A lo anterior, sumaba también que el concepto de la remodelación, lamentablemente, se liga con el del tiempo, pues cuando un particular se ha decidido a remodelar un espacio, el siguiente punto determinante es hacer conciencia sobre este factor. “Porque el tiempo que tú le vas a dedicar a la supervisión va a ser mucho mayor si te decides por un albañil, que si se lo dejas a un arquitecto y que él se encargue de todo. Dependiendo de ese tiempo y de qué tan dispuesto estés a brindarlo se va modificando la parte del costo. El dilema sigue siendo el mismo: hoy es más barato ocupar a un maestro que se encargue de la remodelación”, exponía.
Uno de los puntos para crear la Amermac fue, precisamente, quitarle ese halo de acto de fe que se tiene en la remodelación, pues el usuario al cotizar precios suele decidirse por una opción mediana, que en la realidad no termina por resolver el proyecto y que significa a la postre el mismo gasto que si se contratara a un profesional desde el inicio. “El tema de la remodelación tiene que ver directamente con la confianza, con la honestidad y con cómo se manejan las cosas, porque una remodelación en el caso de la edificación chica o mediana, no es algo que se someta a concurso, por lo que terminas yéndote por el más barato; que muchas veces no termina siendo así. Lo que está sucediendo en las ciudades es que cada vez hay más espacio para que los profesionales se acerquen a estas personas y les ofrezcan un paquete completo, garantizando tiempo, calidad y costo”.
Antonio Irurita y la arquitecta Tania Díaz, directora General de la Amermac, saben que la remodelación es un sector incipiente en su formación y desarrollo, pero son optimistas al establecer que si se trabaja a un ritmo constante, en un lustro este subsector podría presentar otra cara. Para ello, opinan, más que fórmulas mágicas, la Amermac trabaja en crear buenas prácticas y en hacerle ver a los inversionistas que la remodelación no es una maldición y se puede llevar a cabo de buena manera.
“También estamos creando y promoviendo fuentes de financiamiento. Embarcarse en la aventura de una remodelación tiene que ver también con el presupuesto. No es lo mismo decidirse a hacer pequeños cambios a la casa, en piso o en el baño, porque los flujos de ingresos son tan variados que esto podría llevar meses. Estamos invitando a bancos y a asociaciones para que vean algunos modelos de inversión, de tal manera que la gente pueda ver concretados esos cambios”, comentaba el primero.
En este sentido, acentuaba que hay una parte en el sector privado en la que los bancos se tendrían que ir animando a invertir, sin que el privado esté en riesgo de perder su inversión o el usuario final su patrimonio. “Necesitamos, primero, darle un nombre a estos créditos y saber estructurar esos mecanismos”, sentenciaba. Y contrastaba, como ejemplo, el que un crédito de Línea 4, que se tramita por el Infonavit, sea otorgado para la construcción de una casa, pero, en un acto contradictorio, no sea posible que se dé un segundo crédito para mejora “es ilógico”.
En esa ocasión, el presidente de la Amermac recordaba que hay un insulto ruso que dice “qué tengas albañiles en tu casa”; en el sentido de que no hay nada más incómodo y molesto que gente haciendo polvo en ese espacio: “en la Amermac deseamos tener buenas prácticas y que la remodelación sea lo menos amargo posible. Que quien te diga que lo va a hacer, lo haga correctamente y que al final sea ganar para ambos”.
